（源泉：地产局座）

粉丝发问：

大表哥好，向阳公园西门的高尔夫海外公寓这个小区，你熟识吗？

看中了小区一套279平米的三居，业主报价1900万，中介说底价1850万不错拿下。

念念问问大表哥，这个价钱妥当吗？

大表哥回应：

先说论断，高尔夫海外公寓算是向阳公园西门一个抽象品性挺高的小区，不错算豪宅了，自住不错推敲，没问题。

不外永恒看，保值升值后劲比较一般。

向阳公园一圈溜达着不少豪宅，不外比明显名的，王人在公园的南门和东门隔邻，像东面的泛海海外、泛海容郡、泛海世家，南门的棕榈泉海外公寓、公园大路等，王人属于热点豪宅盘。

其实执政阳公园西门，也有不少高端盘，仅仅由于向阳公园西门这一派更勾通二环内市区，是以开导早，这些楼盘大多建于2000年之前，年代比较久，因此知说念的东说念主未几。

而且那时也不流行开导大盘，是以每个小区王人不大，一个小区基本就三四栋楼。

但不成否定，向阳公园西门这些早期的高端盘，有些品性依然挺高的，比如像景园大厦，碧湖居，清境明湖，京达海外公寓等。

用一句汇注语说即是，老A8亦然A8啊。

高尔夫海外公寓算是向阳公园西门一众老高端盘中的代表，天然单价不是最贵的，但论抽象品性，大表哥以为，它可能是向阳公园西门这一派最高的。

高尔夫海外公寓建于2005年，属于西门这一派，仅次于维多利亚花圃公寓的一个盘，也不错算是西门这一派繁难的次新址。

小区总计3栋楼，内部配建了业主会所，王人是大户型，起步面积即是250平，是以户数未几，总计196户。

这种王人是大面积的小区，业主的圈层就比较纯正。能买得起这种面积大，况且定位高端的盘，王人曲直富即贵。

有业主说，他曾在小区看见过黄圣依的老公，杨子。大表哥去过两次这个小区，明星名东说念主没看见，番邦东说念主到是看见过。

由于小区面积大，居民少，加上高尔夫海外公寓相近王人不临主路，是以很清闲，相配宜居。

而且距离向阳公园西门直线距离300米，出小区几百米又是大公园，是以这种居住环境终点受高端客户的心爱。

由于小区业主圈层比较高，物业科罚也很严格，加上系数环境王人比较清闲，走入小区以致有一种防御深严的嗅觉。

天然，由于设置年代比较早了，和目下的新址比拟，户型大批不是太好，外立面贴的是紫红色瓷砖，和其后豪宅大批使用干挂大理石比拟，威望和层次上差了些。

另外即是小区容积率偏高，达到5.1，不外由于王人是大户型，是以东说念主口居住密度还行。

这种小区自己不是很大，王人是大户型的高端盘，自住挺茂盛，不外也有一个污点，即是畅达性不是很好，一年可能就成交个几套，无意辰可能半年王人成交不了一套。

因此价钱体系上，一般东说念主不好主持，因为可参考的成交意见少。这种情况下，若是不是很懂行的东说念主，就容易高位接盘。

楼市大行情好的时辰，高尔夫海外公寓一年也就成交四五套，行情不好的是时辰，一年就成交一两套。

像北京2023年9月房价，和2023年3月比拟，举座跌了20%，若是你不是永恒关爱楼市，关于高尔夫海外公寓这种成交量少的楼盘，若是9月份买的时辰，还按照上一套3月成交的价钱看成参考，基本就要高位接盘无疑了。

关于你看中的这套279平米的三居，1850万的话，折算单价6.6万一平米，大表哥以为明权贵了。

参考系数北京大盘30%的跌幅，以及向阳公园相近的棕榈泉海外公寓，不雅湖海外等小区25%的跌幅，这套屋子的总价在1700万以内，算是目下比较合理的商场价。

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